物流地产标杆公司-普洛斯研究(21 页)

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目 录

1. 普洛斯：亚洲最大的物流设施提供商 .... 6

2. 行业背景：电商需求增长+现代物流设施稀缺推动现代物流地产发展 ..... 8

3. 核心竞争力：网络效应提升客户粘性，高效资本循环支撑扩张 ..... 9

3.1 领先的布局和规模带来网络及规模效应 .... 9

3.2 优秀的开发管理能力赢得稳固客户基础 ..... 12

3.3 开发基金+REITs 实现资本高效循环，快速扩张，增厚收益 ..... 14

4. 财务和价值分析 .... 16

4.1 收入拆分分析 .... . 16

4.2 利润拆分分析 .... . 18

4.3 持续新建物业支撑未来增长 .... 18

4.4 分部价值分析 .... . 19

图目录

图1 普洛斯发展历程 ......... .. 6

图2 普洛斯全球NAV分布（截至20150930 ） ....... 6

图3 普洛斯收入增长情况（FY2010 -2015 ） ..... 7

图4 普洛斯净利润增长情况（FY2010 -2015 ） ....... 7

图5 中国人均收入水平持续快速增长 ....... 8

图6 中国连锁零售未来还有很大的发展空间 ..... 8

图7 中国网络零售额快速增长 ......... 8

图8 美国网络零售额持续较快增长 ....... 8

图9 中国人均物流面积仅为美国的1/12 （2014 年） ....... 9

图10 中国现代物流设施面积不足总面积的20% ...... 9

图11 中国物流成本占GDP 比例为美国的两倍（2014 年） ....... 9

图12 日本和巴西现代物流设施占比偏低 ......... 9

图13 普洛斯旗下物流设施地域分布（蓝点为重点地区，黄点为其他地区） .... 10

图14 普洛斯在中国的物流设施面积遥遥领先（2014 年） ....... 10

图15 普洛斯在日本的物流设施面积显著领先（2014 年） ....... 10

图16 普洛斯在巴西的物流设施面积遥遥领先（2014 年） ....... 11

图17 普洛斯在美国的物流设施面积位居行业第二（2014 年） ..... . 11

图18 普洛斯在中国的物流设施面积持续扩张（FY07 -15 ） ...... 11

图19 京东向普洛斯租赁面积爆发性增长（FY12 -FY16Q2 ） ....... 11

图20 普洛斯在中国有显著的电商客户占比（FY2015 ） ..... 11

图21 普洛斯解决方案示意图 ....... 13

图22 普洛斯各地的出租率维持在较高水平（FY2015 ） ..... 13

图23 普洛斯客户所在行业占比（按租赁面积计算，FY2015 ） ..... . 13

图24 普洛斯部分中国地区客户 ....... 14

图25 普洛斯开发、运营和基金部门共同运作模式示意图 ...... 14

图26 普洛斯旗下基金和子公司架构 ........ 15

图27 普洛斯收入增长情况（FY10 -15 ） ........ 16

图28 普洛斯管理费收入占总收入比例不断提升（FY13 -15 ） ..... 16

图29 普洛斯租金相关收入增长情况（FY13 -15 ） ..... 17

图30 普洛斯在各国完工及稳定物业面积（1Q FY14 -2QFY16 ） .... 17

图31 普洛斯在各国单位租金情况（1Q FY14 -2QFY16 ） ...... 17

图32 普洛斯在各国出租率情况（1Q FY14 -2QFY16 ） ...... 17

图33 普洛斯基金资产管理规模增长情况（FY12 -2QFY16 ） ....... 17

图34 普洛斯基金管理费收入增长情况（FY13 -FY16E ） ....... 17

图35 普洛斯开发物业实现增值 ....... 18

图36 普洛斯新开工面积持续增长（FY12 -FY15 ） ....... 19

图37 普洛斯新获取土地面积（FY13 -FY16E ） ...... 19

图38 普洛斯新完工物业面积（FY11 -FY15 ） ...... 19

表目录

表 1 普洛斯在各国主要运营情况（截至20150930 ）....... 7

表 2 普洛斯前五大股东持股情况（截至20150930 ）....... 7

表 3 普洛斯中国和日本地区前十大租户情况（FY16Q2 ） ...... 12

表 4 普洛斯各国基金业务情况（截至2015 年11 月） ..... 15

表 5 普洛斯净利润主要部分拆分（FY13 -FY15 ） ....... 18

表 6 普洛斯各国物业价值（截至20150930 ） ...... 20

表 7 普洛斯NAV（截至20150930 ） ........ 20

表 8 普洛斯基金管理业务估值（截至20150930 ） ..... 21

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