2023年地产供需分析( 26 页)

    2023-02-03

2023年地产供需分析( 26 页)


目录

1. 房地产需求端:政策东风已至,基本面预期向上 .... 5

1.1. 地产需求现状:不确定性因素下降,扭转预期仍需政策引导 .... 5

1.2. 2023 需求预测:政策持续催化,销售量价趋稳 ....... 14

1.3. 中长期需求:人口红利渐消,中长期需求中枢13.5 亿平 ....... 16

2. 房地产投资端:修复滞后于需求 .... 19

3. 投资建议 .... 26

4. 风险提示 .... 26

图表目录

图1:2021 年以来SW 建材指数走势与地产基本面走势对比 ..... 5

图2:房地产需求影响三因素 ....... 6

图3:2021 年以来1 年期及5 年期以上LPR 走势(%) ....... 7

图4:贝壳主要城市首套及二套房贷主流平均利率 ...... 7

图5:央行口径金融机构个人住房贷款加权平均利率与基准利率 .... 7

图6:央行口径个人住房贷款加权平均利率打折及加点/减点走势 ....... 7

图7:央行首套住房贷款利率政策动态调整机制下,全国70 城新建商品住宅价格指数同环比趋势 ....... 8

图8:2022 年各地因城施策月度政策放松频次(次)..... 9

图9:2022 年各地因城施策月度四限政策放松频次(次) ..... 9

图10:2013 年以来全国GDP 单季度及累计同比增速(%) ....... 10

图11:2018 年以来城镇调查失业率走势(%) .... 10

图12:2000 年以来我国居民部门杠杆率情况(%) ..... 11

图13:2022 年6 月居民部门杠杆率横向对比(%) .... 11

图14:央行城镇储户问卷调查中关于未来房价不同预期占比(%) ..... 13

图15:央行城镇储户问卷调查中未来房价预期上涨比例走势(%) ..... 13

图16:2019 年以来房地产开发投资完成额走势 ....... 14

图17:2019 年以来土地购置面积走势 ...... 14

图18:三轮周期房地产开发投资完成额下行持续时间对比 ....... 14

图19:2019 年以来商品房销售面积走势 ...... 15

图20:2019 年以来商品房销售额走势 ...... 15

图21:三轮周期商品房销售额下行持续时间对比 ..... 15

图22:中国历年总人口及自然增长率走势 .... 17

图23:日本总人口趋势 ..... 17

图24:中国城镇化率(%)趋势 ....... 17

图25:2022 年中国与主要发达国家城镇化率横向对比(%) ...... 17

图26:六普至七普期间我国户均人口变化情况 ..... 18

图27:2018 年与2021 年全国独居人口增长情况(万人) ...... 18

图28:房地产项目开发周期 ...... 19

图29:历年商品房销售面积累计同比与土地购置面积累计同比走势 .... 19

图30:2021 年以来土地购置面积和土地成交价格累计同比(%) ....... 20

图31:2021 年以来土地购置面积和土地成交价格当月同比(%) ....... 20

图32:2010 年以来土地购置费与土地成交价款当季同比(%) ...... 20

图33:土地成交价款当季同比滞后3Q 后与土地购置费当季同比 ..... 20

图34:2006 年以来新开工面积与商品房销售面积累计同比走势对比 ....... 21

图35:房地产开发资金来源中,销售回款与国内贷款占比 ....... 21

图36:2021 年以来房屋新开工面积累计值与累计同比增速走势 ...... 21

图37:房企资金、土地购置与房屋竣工面积累计同比增速走势 .... 23

图38:2019 年以来房屋施工、新开工、竣工面积累计同比 ..... 23

图39:2012 年以来施工面积与当期新开工+上期转入面积同比 ....... 23

图40:房地产开发投资完成额(亿元)及累计同比增速(%) .... 24

图41:房地产开发投资完成额分项拆分(%) ...... 24

表1:2022 年中央各部委对于房地产合理需求相关表述 ..... 7

表2:全国重点城市首套房商贷最低首付比例 ....... 10

表3:2023 年31 个省市经济增速目标 ...... 11

表4:2022 年11 月国有大行与17 家房企签订战略合作 ...... 12

表5:2022 年三次房企发债支持政策对比 ..... 12

表6:2022 年7 月以来中央及地方保交楼政策情况 ...... 12

表7:房地产三轮周期对需求刺激明显的中央自上而下主要政策 ...... 13

表8:三种情景假设下,2023 年商品房销售面积、销售金额、销售均价分季度情况 ... 16

表9:三种情景假设下,2023 年商品房销售面积、销售金额、销售均价情况 ...... 16

表10:中长期我国商品住宅销售面积及销售金额中枢测算 ....... 18

表11:2023 年土地购置费预测 ..... 20

表12:中性假设下2023 年房屋新开工面积与商品房销售面积预测 ..... 22

表13:中性假设性,2023 年施工面积预测 ....... 23

表14:中性假设下,2023 年房地产开发投资完成额预测 ..... 24


[报告关键词]:   地产  
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