物业管理发展分析报告( 31 页)

    2019-08-22

物业管理发展分析报告( 31 页)


目录

物业企业抢滩上市,行业迎来集中爆发 ........ 5

蓝海市场曙光渐明,行业盈利存在支撑 ........ 6

蓝海市场曙光渐明,行业格局尚未落定 .......... 7

万亿蓝海市场,行业赛道宽敞 ......... 7

头部企业雏形初现,但行业格局落定言之尚早 ........ 9

多环节优化获利能力,行业盈利有保证 ........ 11

物业费受调控而成本刚性提升,但行业毛利率并未呈现单边下行 .......... 11

多环节优化盈利能力,行业毛利率存在支撑 .......... 13

规模扩张为先,但差异化竞争仍存 ..... 16

规模拓展为第一要务,三种模式各有千秋 ..... 17

碧桂园服务:背靠大树好乘凉,面积拓展高确定性 ....... 17

绿城服务:品质致胜,品牌塑辉煌 ........ 19

雅生活服务:收并购典范,“雅居乐+绿地”双品牌驱动战略 .... 20

差异化竞争不乏亮点,物管业态与增值业务各具特色 ........... 22

中航善达:高价值业态优势明显,携手招商打造央企物管龙头 ..... 22

增值业务成为差异化竞争重要阵地 ........ 25

彩生活:优质社区平台运营商,互联网思维独辟蹊径 .... 27

图表目录

图 1:2018 年起我国物业管理行业进入爆发期 .... 5

图 2:2019 年上半年我国商品房销售面积同比下降1.8%(亿平方米) ...... 6

图 3:2019 年上半年我国房屋竣工面积同比下降12.7%(亿平方米) ....... 6

图 4:2018 年我国物业在管面积同比增长7.88%(亿平方米) .......... 6

图 5:2018 年百强企业管理面积均值同比增长17.52%(万平方米) ......... 6

图 6:2029 年我国或迎人口峰值,对应城镇人口近10.09 亿(亿) ........... 7

图 7:城镇存量住房面积仍存较大增长空间(亿平方米、平方米) ..... 7

图 8:近年商品房销售竣工有所分化,但后续年份竣工大概率回归销售(亿平方米) ........ 8

图 9:住宅物业管理仍为物管最重要基石 ..... 8

图 10:物业企业增值服务收入占比提升 ...... 8

图 11:2018 年物业服务百强企业市场占有率为38.85%(亿平方米) ....... 9

图 12:2018 年TOP10 物管企业市场占有率为11.35% (亿平方米) ...... 9

图 13:2018 年TOP10 企业营业收入均值是百强企业的5.51 倍(亿元) ....... 10

图 14:百强不同层级企业管理面积均值差距呈扩大趋势(万平方米) ..... 10

图 15:近年物业服务百强企业榜单留存率不足65%(家) ...... 10

图 16:物业管理行业市场集中度远低于房地产行业市场集中度 ........ 10

图 17:物业服务TOP10 企业榜单排名变动频繁 ....... 11

图 18:近年百强物业企业人工成本占营业成本比重超过55% ........... 11

图 19:一线城市最低工资标准逐渐提高(元/月) ..... 12

图 20:一线城市物业服务均价基本保持稳定(元/平方米·月) ......... 12

图 21:2018 年物管行业成本费用率为92.20%,较2015 年下降5.80pct ........ 12

图 22:近年来物业服务百强企业毛利率保持在20%以上(亿元) ........... 12

图 23:2018 年碧桂园服务销售毛利率为37.68% ..... 12

图 24:2018 年雅生活服务销售毛利率为38.20% ..... 12

图 25:近年普通住宅物业费小幅上行(亿平方米、元/平方米·月) .......... 13

图 26:百强企业单位面积收入与毛利持续上升(元/平方米) ........... 13

图 27:百强企业基础业务外包项目数量占比提升 ...... 14

图 28:2018 年百强企业人均在管面积为6356 平方米,同比增长7.5% ........... 14

图 29:百强企业智能化投入均值保持高增速(万元)....... 14

图 30:百强企业人均产值与净利润持续提升(万元)....... 14

图 31:百强企业增值业务收入占比持续提升(万元)....... 15

图 32:2018 年百强企业增值业务净利润率将近基础物业服务的3 倍 ....... 15

图 33:2018 年碧桂园服务基础物业收入占比降至73.7%(亿元) .......... 15

图 34:碧桂园服务增值业务毛利率远高于基础物业管理服务 .... 15

图 35:2018 年主要上市物业企业在管面积多保持较高增速(百万平方米) .... 16

图 36:2018 年上市企业存量在管面积来源分布 ........ 17

图 37:2018 年上市企业新增在管面积来源分布 ........ 17

图 38:高基数下公司在管面积仍维持30%以上增速(百万平方米) ........ 18

图 39:背靠地产龙头,储备面积充沛(百万平方米)....... 18

图 40:2018 年公司逾8 成在管面积来自碧桂园集团 ........ 18

图 41:新增面积方面公司加强对第三方来源拓展 ...... 18

图 42:公司近年在管面积增速维持20%以上(百万平方米) ........... 19

图 43:绿城服务在手储备充足(百万平方米) ......... 19

图 44:非住宅业态物业收入占比提升 ........ 20

图 45:公司物业费收缴率维持高位.... 20

图 46:公司平均物业费逐年提涨(元/平方米·月) .... 20

图 47:公司基础业务毛利率持续提升 ........ 20

图 48:打造完整的全生命周期服务版图 .... 20

图 49:推出“绿联盟”创新技术与管理输出 .......... 20

图 50:2018 年雅生活服务在管面积达13812 万平方米(万平方米) ...... 21

图 51:2018 年公司在管面积中母公司占比降至34.89%(万平方米) ..... 21

图 52:2018 年雅生活服务在管面积中其他收并购占比为21.25% .... 22

图 53:2018 年雅生活服务新增管理面积中其他收并购占比为49.1% ....... 22

图 54:2018 年雅生活服务募集资金中55.37%用于战略投资及收购 ........ 22

图 55:雅生活服务基础物业服务毛利率增速趋缓(亿元) ....... 22

图 56:2019 年上半年中航善达物管面积达7634 万平方米(万平方米) ......... 23

图 57:中航善达物管收入增速较好(亿元) ..... 23

图 58:2018 年中航善达物管收入近85%来自机构类与商业类管理面积 ........... 24

图 59:2018 年中航善达新签约面积87.87%来自机构与商业类物业 ........ 24

图 60:招商物业积极践行“一片沃土,四朵金花”商业模式,打造房地产价值链全程综合服务商....... 25

图 61:2018 年百强企业增值业务收入分布情况 ........ 25

图 62:2018 年主要上市物业企业增值业务收入占比 ........ 26

图 63:2018 年主要上市物业企业增值业务收入及增速(亿元) ...... 27

图 64:2018 年公司合约管理面积达5.54 亿平方米(百万平方米) ......... 27

图 65:2018 年彩生活平台服务面积达11.22 亿平方米(百万平方米) .... 27

图 66:2018 彩生活生态圈注册人数达26.4 百万(百万人) .... 28

图 67:2018 年彩之云平台交易金额达到94.48 亿元(百万元) ...... 28

图 68:公司加码推进彩生活平台输出 ........ 28

图 69:创新推出“彩慧人生”,构建社区零售新模式 ........... 28

图 70:2018 年公司增值服务收入同增47.5%至4.08 亿元(百万元) ..... 29

图 71:2018 年高毛利率的增值服务对公司利润贡献占比达33.6% .......... 29

表 1:当前物业服务企业成功登陆A 股市场1 家、港股市场14 家(不含中航善达) ........ 5

表 2:物业行业存万亿级市场容量(亿平方米、元/平方米·月) .......... 9

表 3:拓展较高物业费的新盘对物业企业盈利形成支撑 ..... 14

表 4:近年部分省份物业服务费相关调控政策有所松动,定价逐步放权市场 .... 16

表 5:三种面积拓展模式优劣对比...... 17

表 6:碧桂园服务积极通过并购等方式,降低对关联公司依赖 .......... 19

表 7:2017 年以来雅生活服务共有6 项重大收购项目 ....... 21

表 8:公司市场拓展聚焦高价值业态 .......... 23

表 9:中航善达不同区域物业管理收费情况(元/平方米·月) ........... 24

表 10:部分上市物业企业增值服务具体内容 ..... 26

表 11:上市物业企业2018 年物管面积与估值对比(百万平方米、亿元) ....... 30

表 12:上市物业企业2018 年财务数据与估值对比(亿元) ..... 31


[报告关键词]:   物业管理    物管  
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