香港商业地产研究( 33页)

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正文目录

一、香港商业地产：产业结构推进业态变迁.......... 5

1、产业结构升级推进经济高速发展.............. 5

2、空间完成拓展，人口持续老龄化.............. 6

二、香港商业地产不同业态发展......... 9

1、香港房地产周期................ 9

2、不同业态价格变化幅度成因.............. 10

3、香港与大陆不同业态价差对比............. 12

三、香港商业地产-写字楼发展分析...... 13

1、香港写字楼溯源：历尽繁华，增量稳中趋缓......... 13

2、核心商圈增值空间居前，溢出效应形成“副中心” ......... 13

3、北京上海享受高租金、低空置率，核心商圈升值潜力巨大........ 15

四、香港商业地产-购物中心发展分析......... 16

1、经济发展、出行方式变革促进购物中心逐步转型........ 16

2、特点：地段、规模、资源导入、社区化.......... 17

3、大陆：需求仍有向上空间，行业迎来分化中的机遇....... 19

五、香港商业地产发展模式探讨......... 23

1、地产企业发展轨迹............. 23

2、重资产下的租售并举............ 23

3、香港典型房企分析............. 24

4、重资产模式下，扩张收租商业地产于繁荣期......... 25

六、大陆商业地产发展模式分析.......... 26

1、回报尚低，压力仍大............ 26

2、轻资产模式路漫漫............. 27

3、以售养租，逐步自持............ 28

4、重点公司推荐................. 29

5、PE-PB Band................ 29

图表目录

图1：香港产业结构转型史............. 5

图2：香港GDP增速与人均GDP.............. 5

图3：香港产业结构GDP占比............. 5

图4：香港服务业占比与人均GDP ............ 6

图5：产业结构占GDP比重对比............ 6

图6：人均GDP对比............... 6

图7：城市化率对比............... 6

图8：香港城市空间第一阶段拓展.............. 7

图9：香港城市空间第二阶段拓展.............. 7

图10：香港人口年龄分布............ 8

图11：香港适龄购房人口数及增速............ 8

图12：香港私人住宅总存量与新增量........... 8

图13：香港私人住宅空置量与空置率........... 8

图14：香港各业态售价指数历史走势........... 9

图15：香港各业态租金指数历史走势......... 10

图16：香港总人口数.............. 10

图17：存量增长稳定，空置率变化区间小........... 10

图18：香港人均GDP与零售业总销货量......... 11

图19：私人商业楼宇总存量与空置率......... 11

图20：香港四大主要服务业占GDP比重......... 11

图21：私人写字楼总存量与空置率............. 11

图22：香港、北京、上海人均GDP与单位面积GDP........ 12

图23：香港写字楼/商业物业/住宅均价.......... 12

图24：大陆写字楼/商业物业/住宅均价.......... 12

图25：2012年香港与大陆写字楼/商业物业/住宅均价........ 12

图26：2012年香港与大陆写字楼/商业物业/住宅均价........ 12

图27：香港写字楼总存量与落成量............. 13

图28：香港写字楼空置率............. 13

图29：香港写字楼分布............. 14

图30：香港各商圈写字楼存量占比（2012）.......... 14

图31：香港岛写字楼各行业租赁面积占比（2013Q1）...... 14

图32：香港写字楼各区域租金（2013Q1） ......... 14

图33：香港各商圈写字楼租金走势............. 15

图34：香港各商圈写字楼空置率.............. 15

图35：北京各商圈写字楼月度租金............. 15

行业研究

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图36：北京各商圈写字楼空置率.............. 15

图37：上海各商圈写字楼月度租金............. 15

图38：上海各商圈写字楼空置率.............. 15

图39：香港购物中心变革发展过程............. 16

图40：海运大厦（1996年） ............. 16

图41：太古城中心（2012年）............. 16

图42：IFC MALL （2012年）............. 17

图43：青衣城（2012年）.............. 17

图44：香港购物中心发展阶段的变革要素........... 17

图45：香港购物中心地铁布局.............. 18

图46：人均GDP与城市化率促进商业业态革新.......... 19

图47：大陆部分城市城市化率.............. 19

图48：大陆部分城市人均GDP水平........... 19

图49：大陆地级市及以上人均GDP情况（截至2011年） ........ 20

图50：大陆社会消费品零售总额.............. 20

图51：高净值人群的规模及构成.............. 20

图52：优质零售物业2012年末首层租金情况........... 21

图53：优质零售物业2012年末空置率情况........... 21

图54：商业地产开发投资额同比增长......... 21

图55：部分城市购物中心供应量情况......... 21

图56：大陆电子商务交易规模.............. 22

图57：2012年大陆电子商务市场交易规模构成........... 22

图58：地产企业发展经验轨迹.............. 23

图59：新鸿基地产投资物业增量与经营溢利（香港地区） ...... 25

图60：不同业务模式公司近三年平均ROE比较.......... 26

图61：房地产行业历史PEBand ............. 29

图62：房地产行业历史PBBand ............. 29

表1：香港城市空间拓展.............. 7

表2：主要地铁通车时间............ 18

表3：香港龙头公司2012年末自持商业物业情况........... 23

表4：香港房地产历史周期.............. 24

表5：大陆商业地产相关政策整理............ 26

表6：商业贷款基准利率情况............. 26

表7：国内REITs试点方案............. 27

表8：相关税收整理................ 28