商业地产现状分析( 36 页)

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目录

引言 ....... 5

商业地产现状分析....... 5

商场零售:不同城市供需分化明显,租金整体弱稳 ........ 6

写字楼:供应增速放缓,整体租金稳中走强 ........... 9

工业物业:行业景气度相对较高,租金水平持续上升 ........... 12

酒店物业:供给过剩放缓,行业景气度维持弱稳 .......... 12

商业地产公司 ....... 13

1、万达商管集团——体量领先国内商业地产行业 ........ 15

2、华润置地——开发物业+投资物业+X 战略 ....... 18

3、大悦城——完成重组,蓄势待发 ...... 20

4、龙湖集团——主打“天街”系列,在建储备丰富保障后期高成长 ........ 24

5、万科A——稳住开发基本盘,多元化业务发展 ........ 26

6、中国国贸——北京核心地段高档商贸服务综合体 .... 28

7、新城控股——“住宅+商业”双轮驱动 ......... 31

8、旭辉控股集团——开启“房地产+”战略 ..... 34

图表目录

图1:商业地产分类及各自供需结构示意图 .......... 6

图2:优质零售物业新增供应量(万平方米) ...... 6

图3:四大一线城市优质零售物业空置率变化趋势 ....... 7

图4:近三年北京空置率维持低位且较平稳,深圳空置率呈下降趋势 .......... 7

图5:主要的核心二线城市优质零售物业空置率变化趋势 .... 7

图6:天津、重庆优质零售物业空置率处于相对高位 ........... 7

图7:一线城市优质零售物业首层租金变化趋势(元/平方米/天) ....... 8

图8:一线城市优质零售物业首层平均租金延续弱势(元/平方米/天) ........ 8

图9:核心二线城市优质零售物业首层租金变化趋势(元/平方米/天) ........ 8

图10:二线核心城市首层平均租金今年以来延续弱势(元/平方米/天) ...... 8

图11:一二线甲级写字楼存量规模呈增长趋势(万平方米) ....... 9

图12:一二线城市优质写字楼新增供应量逐年放缓(万平方米) ....... 9

图13:近一年除广州空置率微降,北京、上海、深圳空置率出现回升 ...... 10

图14:近一年二线城市优质写字楼空置率内部走势分化 .... 10

图15:2018 下半年以来一二线城市优质写字楼空置率呈上升趋势 .... 10

图16:一线城市租金平缓上升,二线城市整体平稳(元/平方米/月) ........ 11

图17:截至2019 年6 月末样本城市优质写字楼租金(元/平方米/月) ..... 11

图18:四大一线城市优质写字楼租金水平变化趋势(元/平方米/月) ........ 11

图19:样本二线城市优质写字楼租金走势(元/平方米/月) ...... 11

图20:2017 年以来百城工业用地成交建面不断上升(万平方米) .... 12

图21:一线城市物流仓储工业用地租金呈上升趋势(元/平方米/月) ........ 12

图22:STR 中国样本酒店供给与需求增速 ......... 12

图23:三大酒店集团出租率同比为负 ......... 12

图24:截至2019 年7 月22 日,已在全国开业291 座万达广场 ....... 15

图25:万达商业模式示意图 ....... 15

图26:2018 年公司营业总收入同比下降21.4%至1065.49 亿元....... 16

图27:2018 年公司归母净利同比增长47.4%至294.94 亿元 .... 16

图28:2018 年物业销售占营收比重下滑,物业租赁占比提升(亿元) .... 17

图29:近两年公司物业租赁业务毛利率高企 ...... 17

图30:截至2018 年底华润置地公司构架示意图 ........ 18

图31:华润万象系列——万象城示意图 ..... 18

图32:2018 年公司营业收入同比增长22.25%至1212 亿元(亿元) ....... 18

图33:2018 年公司归母净利242.38 亿元(亿元) ........... 18

图34:华润置地投资物业及租金收入稳步增长(亿元) .... 19

图35:2018 年购物中心业务收入占投资物业租金收入比重约72% ........... 19

图36:2018 年投资物业公允价值变动收益为约69 亿元,约占除税前溢利的13%(亿元) .... 20

图37:重组前公司股权结构 ....... 21

图38:重组后公司股权结构 ....... 21

图39:2018 年大悦城地产物业投资收入同增5.4%至36 亿元(亿元) .... 21

图40:2018 年大悦城地产归母净利同比增长约82%至21 亿元 ........ 21

图41:大悦城地产投资物业毛利率高企,2018 年投资物业毛利率高达74.2% ......... 22

图42:截至2018 年末,大悦城已进驻北京、上海、天津、杭州、成都、西安等12 个核心城市 ..... 22

图43:龙湖集团主要业务布局 .... 24

图44:2018 年公司主营业务收入同比增长61%至1158 亿元(亿元) ..... 24

图45:近三年公司综合毛利率呈上升趋势 .......... 24

图46:2018 年公司归母净利润同比增长28.88%至162 亿元(亿元) ..... 24

图47:2018 年万科营业收入同比增长22.55%至2976.79 亿元 ........ 27

图48:2018 年万科归母净利同比增长20.39%至337.73 亿元 .......... 27

图49:万科从黑石收购印力集团96.55%的股权 ........ 27

图50:印力集团发展示意图 ....... 27

图51:截至2018 年底,万科商业项目210 余个,总建面超过1300 万平方米(个、万平方米) .... 28

图52:中国国际贸易中心总平面图 .... 28

图53:国贸写字楼图 .......... 28

图54:2018 年公司营业收入同比增长14.61%至31.71 亿元 .... 29

图55:2018 年公司归母净利同比增长22.03%至7.75 亿元 ...... 29

图56:2018 年写字楼收入占总收入比重49.29%(亿元) ........ 29

图57:公司各商业业态平均出租率 .... 30

图58:公司各商业业态平均租金(元/平方米/月) ..... 30

图59:2018 年公司营业收入同比增长33.58%至541.33 亿元(亿元) .... 31

图60:2018 年公司归母净利同比增长74.02%至104.91 亿元(亿元) .... 31

图61:公司住宅销售、综合体销售及物业出租业务的毛利率走势 ..... 31

图62:截至2019 年5 月末,公司开业及储备的吾悦广场共111 座 .......... 32

图63:近年公司吾悦广场数量、租管费收入增长迅速(亿元、座) .......... 32

图64:上海LCM 置汇旭辉广场示意图 ....... 34

图65:“房地产+”战略发展布局 ........... 34

图66:2018 年公司主营业务收入同比增长33%至424 亿元(亿元) ...... 35

图67:2018 年公司归母净利润同比增长12.03%至54 亿元(亿元) ....... 35

图68:投资物业公允价值变动收益对公司整体业绩的影响较小(亿元) .......... 36

表1:截至2018 年末主要12 家涉及投资物业布局的公司梳理表(万平方米、亿元) ..... 13

表2:2018 年投资性房地产公允价值变动损益与公司利润总额情况表(亿元) ........ 14

表3:万达广场主要产品特征梳理表 ........... 16

表4:公司投资性物业出租面积、出租率及租金梳理表(座、万平方米、元/平方米/月) ......... 17

表5:投资性房地产公允价值增值是公司营业利润的重要来源,2018 年占比达35.2%(亿元) ...... 17

表6:截至2018 年底投资物业布局56 个城市,已开业购物中心51 个(个、座、万平方米) ........ 19

表7:截至2018 年底在营投资物业921 万平方米,在建及拟建943 万平方米(万平方米) .... 19

表8:2018 年投资物业评估增值(不含税及少数股东损益)占归母净利约20%(亿元) ........ 20

表9:截至2018 年末大悦城地产商业运营情况(万平方米、亿元) ......... 22

表10:投资物业评估增值为公司业绩的重要来源(亿元) ........ 23

表11:截至2018 年末公司开业商场29 个,建筑面积约296 万平方米(万平方米、亿元) .... 25

表12:截至2018 年末公司在建商场21 座,建筑面积达209 万平方米(平方米) .......... 25

表13:2018 年投资物业评估增值(不含税及少数股东损益)占归母净利比重约21%(亿元) ....... 26

表14:万科集团旗下商业地产相关产品定位和业态分布 .... 27

表15:公司各业务收入与毛利率等概况(平方米、车位、间、亿元) ...... 29

表16:近5 年公司各种商业业态的平均出租率 .......... 30

表17:近5 年公司各商业业态平均租金(元/平方米/月) .......... 30

表18:2018 年末公司已开业吾悦广场42 座,已开业商场面积达390.4 万平方米 .... 32

表19:截至2018 年末公司42 座吾悦广场具体经营概况表(万平方米、万元) ...... 32

表20:公司投资性房地产经营情况概览(亿元) ....... 34

表21:当前公司投资性物业规模相对较小(个、万平方米) ..... 35

表22:2018 年公司投资物业公允价值变动收益约1.06 亿元,不足税前溢利的1%(亿元) ........... 35


[报告关键词]:   商业地产  

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