日本J-REITs发展分析报告( 38 页)

日本J-REITs发展分析报告( 38 页)


目 录

1、 J-REITs 及基础设施基金市场概况 .... 6

1.1、 J-REITs 市场概况 .... 6

1.2、 基础设施基金市场概况 ....... 7

2、 J-REITs 发展历程 .... 9

3、 J-REITs 的收益分配具有节税效应 ....... 13

3.1、 J-REITs 的架构设计 ...... 13

3.2、 J-REITs 的节税效应 ...... 16

4、 J-REITs 具有风险低、收益高的优势 .... 20

4.1、 J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目 ..... 20

4.2、 J-REITs 回报率高于政府债券和东证一部股票 ...... 21

5、 J-REITs 案例分析 ....... 23

5.1、 Nippon Building Fund Inc....... 23

5.2、 Invincible Investment Corporation ....... 29

6、 投资建议 ..... 35

7、 风险分析 ..... 36

附录:目前日本所有J-REITs 一览 .... 37

图目录

图1:多种投资型J-REITs 中主要类型数量占比 ..... 7

图2:单产业J-REITs 主要类型数量占比 .... 7

图3:基础设施基金体系结构 ..... 8

图4:J-REITs 发展历程一览 ..... 10

图5:日本历年上市J-REITs 数量及其总市值(千亿日元) ..... 12

图6:日本历年J-REITs 所有物业数量及其总资产规模(千亿日元) ...... 12

图7:结构融资模式的包含关系 .... 13

图8:日本不动产证券化产品分类 .... 13

图9:不动产证券化框架图 ....... 14

图10:不动产投资信托架构 ..... 16

图11:契约型投资信托细分 ..... 16

图12:公司型投资信托细分 ..... 16

图13:J-REITs 投资公司框架 ....... 17

图14:ARES 日本不动产指数(ARES Japan Property Index (J-REIT))——季度收益 ....... 20

图15:TSEREIT INDEX 和日经平均股价指数 ..... 20

图16:TSEREIT INDEX 波动率(月度)和日经平均股价指数波动率(月度) ...... 21

图17:J-REITs 平均预期股息收益率(预期股息收益率=(本期预期利润分配+下期预期利润分配)/投资单位价

格)与其他市场收益率对比(Dividend Yield= Dividend Payout/Stock Price) ....... 22

图18:Nippon Building Fund Inc. 上市以来运营总收入和净收入发展趋势及总资产规模 ..... 23

图19:Nippon Building Fund Inc. 上市以来单位净资产价值及单位股利分配 ....... 24

图20:Nippon Building Fund Inc.物业总租用率(%) ....... 24

图21:Nippon Building Fund Inc.分区域资产管理规模 ...... 24

图22:NBF 市盈率(每股市价/每股收益)和市净率(每股市价/每股净资产) ...... 25

图23:NBF 的总资产周转率(收入/平均资产) ...... 25

图24:NBF 的ROA 和ROE ..... 25

图25:NBF 每股FFO(日元) .... 26

图26:NBF 每股资产净值(NAV per unit/share)(日元) .... 26

图27:NBF LTV(loan to value) ...... 27

图28:NBF 租赁活动产生的净运营收入(十亿日元) ....... 27

图29:Nippon Building Fund Inc.长期固定利率付息债务比率和付息债务比率(付息债务/总资产) ....... 27

图30:Nippon Building Fund Inc. 普通股本回报率(最近12 个月普通股东可分配净利润/平均总普通股东权益

*100%)和投资资本回报率(最近12 个月税后净营业利润/平均投资资本*100%) ..... 28

图31:Nippon Building Fund Inc. 主营业务收入增长率、普通股东所得利润增长率([(本年度普通股可分配净利润/上年普通股可分配净利润)-1]*100%)及每股股利增长率 ...... 28

图32:NBF 股息收益率 (每股股利*股利支付率/每股股价*100%) ...... 28

图33:INV 资产配置比例 ..... 29

图34:大东京区GDP 占比与其他地区对比 ..... 30

图35:INV 物业总租用率(total occupancy rate) ..... 30

图36:INV 总资产周转率(收入/平均资产)、总资产收益率(ROA)和净资产收益率(ROE) ..... 31

图37:Invincible Investment Corporation 运营现金流(亿日元)和FFO 增长率 ...... 31

图38:Invincible Investment Corporation ....... 32

图39:INV 主营业务收入增长率、普通股东所得利润增长率([(本年度普通股可分配净利润/上年普通股可分

配净利润)-1]*100%)及每股股利增长率 .... 32

图40:INV 普通股本回报率(最近12 个月普通股东可分配净利润/平均总普通股东权益*100%)和投资资本回

报率(最近12 个月税后净营业利润/平均投资资本*100%) .... 32

图41:Invincible Investment Corporation LTV (loan to value) ...... 32

图42:Invincible Investment Corporation 每股NAV(日元) ....... 32

图43:Invincible Investment Corporation NOI 年化收益率(%) ....... 33

图44:INV 公司2020 年酒店物业业绩情况(ADR/RevPAR:日元;GOP:百万日元) ..... 33

图45:Invincible Investment Corporation 每股分配增长情况(日元) ....... 34

表目录

表1:世界REITs 市场资本总额前五的国家(截至2020 年末) .... 6

表2:J-REITs 底层资产类型细分 .... 7

表3:基础设施基金主要投资类型细分 ....... 7

表4:不动产证券化的两种主要架构 .... 15

表5:不动产证券化工具和相关法律依据 ..... 15

表6:J-REIT、私募REIT 与私募基金的异同 ....... 18

表7:上市J-REIT 和上市不动产公司的比较 .... 19

表8:目前日本所有J-REITs 一览(截至2021 年6 月23 日共62 家) .... 37


[报告关键词]:   J-REITs    REITs  
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