中国产业园区REITs分析报告( 36 页)

中国产业园区REITs分析报告( 36 页)


目录

产业园区是最具公募REITs 基因的资产品类之一 ............. 5

产业园区资产特征与公募REITs 特性契合 ........... 5

走过风雨四十年,拥抱REITs 新纪元.......... 7

产业园区REITs 能为中国做什么........... 11

打通融资与退出通道是出发点和落脚点 ........... 11

促进园区全生命周期管理,激发市场活力 ....... 12

推动土地集约化利用和管理 ............. 14

区域经济集聚升级,助力中国制造 .......... 15

特色赛道空间广阔,可参与、值得投的市场 ........ 17

中国有多少产业园区? ............ 17

产业园区REITs 产品初探:收益水平,项目规模,参与主体 ............. 19

产业园区REITs 国际视角:可观的增速与稳健的收益 ............ 24

海外产业园区REITs 并非主流类型,但资产体量仍不容忽视 ............. 24

经典案例:新加坡腾飞房托,为园区插上“腾飞”翅膀 .......... 25

激发产业园区REITs 市场活力的关键问题 ............. 30

部分园区存在补贴等非市场化现象 .......... 30

合理的估值定价与完善的信息披露 .......... 31

税收优惠政策和管理人关系厘清 ..... 32

附录1:国际主要市场包含园区资产的REITs 列表 ........ 34

附录2:东湖高新产业园区公募REITs 申报详情 ............ 35

图表

图表1: 中国产业园区REITs 底层资产类型和特征 ........ 5

图表2: 工业用地年均出让万宗以上 ............ 6

图表3: 全国孵化器数量与场地面积快速增长 ..... 6

图表4: 广义产业园区有多种类型,但行政层面的“产业园区”并非REITs 语境下的“园区资产”...... 6

图表5: 中国产业园区自改革开放至今经历了四个发展阶段 ........ 8

图表6: 产业园区开发模式有政府主导、企业主导、政企联合三种 ..... 9

图表7: 产业园区经营分为开发、运营和投资管理几个阶段 ........ 9

图表8: 当前国内大部分产业园区模式还停留在1.0 模式 ........... 10

图表9: 产业园区融资渠道广泛,但以债权融资或偏债权性质的融资为主.......... 11

图表10: 园区开发类PPP 项目占总项目数的比例约3.5% ........... 11

图表11: 但园区开发类PPP 项目投资额占比约7.5% .......... 11

图表12: A 股产业园区运营商杠杆率偏高 ........... 12

图表13: A 股产业园区运营商经营性现金流普遍为净流出 .......... 12

图表14: 美国工业/物流板块上市REITs 资产负债率明显低于中国企业....... 12

图表15: 德意志工业REIT 在其商业模式中特别强调对租户网络的建立和维护 ........... 13

图表16: 近年产业园区相关大宗交易增加,但还是以上海等一线城市为主 ....... 13

图表17: 中国城市建设用地20%的面积为工业用地,高于国际水平........... 14

图表18: 300 城成交工业用地容积率逐年提升 ............ 14

图表19: 300 城工业用地土地均价从2013 年起逐年增长 ............ 14

图表20: 国家级开发区土地集约利用情况改善,但仍有提升空间 ..... 15

图表21: 各城市“M0 用地要求”中对于分割销售的要求均较严格 ..... 15

图表22: 国家级经开区地区生产总值占全国比例超10% ............ 16

图表23: 国家级经开区固定资产投资额占比近10% ........... 16

图表24: 近十年上海产业园区供应量增速高 ..... 16

图表25: 软件互联网、电子信息等科技行业吸纳量占比提升 ............. 16

图表26: 装备制造、新材料等产业是各级开发区最主要的产业类型 .......... 16

图表27: 截至2018 年,中国共有各级开发区2543 个 ....... 17

图表28: 2009 年至今批准设立开发区数量最多 .......... 17

图表29: 开发区面积以600 公顷以下为主 ......... 17

图表30: 中国产业园区围绕重点城市群呈现明显的集聚 ............ 18

图表31: 中国产业园区行业分布词云图,物流、电商、文化创意、汽车、IT 软件、电子等占比较高 .... 18

图表32: 中国厂房、数据中心资本化率较仓储物流资产更高 ............. 19

图表33: 美国仓储物流、办公、公寓资产的历史资本化率 ........ 20

图表34: 美国权益型REITs 的股息收益率低于资本化率,但在全球市场上并非普遍现象 ............ 20

图表35: 2019 年美国各行业公募REITs 隐含资本化率中,工业和基础设施较低 .......... 20

图表36: 腾飞房产投资信托的产业园区租金收入逐年增长 ........ 21

图表37: 腾飞房托通过资产收购实现规模增长 .......... 21

图表38: 近年重点城市商务园和厂房大宗交易一览 ........... 22

图表39: 英国商务园区各类物业中孵化器建造成本最高 ............ 22

图表40: 中国园区资产建安成本在1000~3000 元/平之间........... 22

图表41: 典型研发楼和厂房成交预估毛收益率 .......... 22

图表42: 政府平台和政府主导园区企业或为短期最主要的发行主体 .......... 23

图表43: 典型产业园区运营企业资产情况简介 .......... 23

图表44: 美国与新加坡产业园区REITs 样本上市时间分布 .......... 24

图表45: 美国产业园区REITs 在2020 年末市值占比13% ............ 24

图表46: 美国产业园区REITs 市值增速高于行业平均 ......... 24

图表47: 新加坡产业园区REITs 在2020 年末市值占比26% ........ 25

图表48: 新加坡产业园区REITs 市值增速高于行业平均 ..... 25

图表49: 德国产业园区REITs 在2020 年末市值占比8% ..... 25

图表50: 德国产业园区REITs 市值增速高于行业平均 ......... 25

图表51: A-REIT 持有资产总值中近半数为产业园区类资产 .......... 26

图表52: 凯德集团是A-REIT 的最大股东 ............ 26

图表53: A-REIT 前十大股东以资产管理机构为主 ........ 26

图表54: A-REIT 在不同国家的产业园区租金来源差异较大 .......... 27

图表55: A-REIT 平均租金逐年增长 ............. 27

图表56: A-REIT 的租赁收益逐年增长 ......... 27

图表57: A-REIT 通过物业收购提高资产规模 ....... 28

图表58: A-REIT 已累计开发16 个项目,成本超过11 亿新元 ...... 28

图表59: A-REIT 的底层资产主要是商业园和物流园 ............. 28

图表60: A-REIT 的客户行业分布非常多元........... 28

图表61: A-REIT 股价明显跑赢行业指数,体现出防御性 ..... 29

图表62: A-REIT 股息收益率中枢5.30%....... 29

图表63: A-REIT 隐含资本化率中枢4.34% ............ 29

图表64: A-REIT 杠杆率维持低位 ........ 29

图表65: 高力国际统计上海和北京主要产业园区平均日租金在4~5 元/平 .......... 30

图表66: 但实际上各个上市公司公告的租金数据并不能达到这一水平 ...... 30

图表67: 产业园区相关规范经历了从“一园一策”向“一区一策”转变 ........... 31

图表68: 目前北京、上海成交产业园区资本化率低于5% .......... 31

图表69: 美国市场仓储物流资产一级市场资本化率在5%以上 ........... 31

图表70: 以腾飞房托为例,公司对于每一个收购资产的信息都有非常清晰的展示 ..... 32

图表71: 产业园区REITs 搭建及上市流程涉及税种 ............. 33

图表72: 产业园区REITs 交易结构概览 ...... 33

图表73: 美国、新加坡、德国包含产业园区资产的公募REITs 产品列表 ............. 34

图表74: 以产业园区为底层资产的类REITs 近五年仅发行2 单 ........... 35

图表75: 东湖高新产业园区REITs 产品要素 ....... 35

图表76: 东湖高新产业园区REITs 交易结构 ....... 36


[报告关键词]:   REITs    产业园区  
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