中国物流大周期下的投资机遇 ( 24 页)

CBRE 对过去15年的供需和租金趋势的研究显示，中国高标仓市场在2012 年后经历了三个完整的3-4年库存周期，而3年的去化周期1线是租金涨跌的临界线 –即当库存去化时间大幅度、长时间高于3年时，市场租金出现增速持续放缓乃至下跌。当前市场所处的第四个“超级周期”，长度远超此前，其根源在于新冠疫情所带来的物流设施需求结构性提升吸引了大量资本涌入高标仓建设领域，2021 -2025 年期间全国高标仓存量增长一倍，导致2024 年后租金加速下跌。从我们的测算来看， 2026 -2027 年间中国高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，各市场租金依当地供需情况渐次筑底修复，2028 年年中市场有望进入第五周期。而考虑到租金大幅下降后当前开发商对于绿地开发态度谨慎，预计2030 年前补库存力度将较为有限，租金在2028 年后将迎来一轮快速反弹的契机。

目录

01 供应展望：潮落

P5 十五五时期高标仓市场将迎来供需关系修复的契机

P6 2024-2025年开发商拿地意愿大幅下降，华东和中西部零星拿地

P7 市场租金与经济租金倒挂将限制十五五期间高标仓的开发意愿

02 需求展望：乘风

P9 未来两年高标仓市场持续去库存，2028年底空置率将降至11%

P10 制造业升级是十五五高标仓需求的结构性动力

P11 受益于产业链集聚优势，华东是先进制造业新租需求最旺盛的区域

P12 供应链物流外包仍具备巨大提升空间

P13 第三方物流寻求距离和成本的最优组合，一线城市及周边卫星城市高标仓需求稳固

P14 未来三年华东和中西部市场空置率显著改善

03 投资展望：将晓

P16 受市场周期调整和地缘政治因素影响，近年来高标仓投资额高位滑落

P17 租金跌幅放缓与城市周期分化】

P18 各区域未来三年租金预测

P19 一线城市高标仓资本化率已经触及顶部区间

P20 上海高标仓投资回报预计2027年转正

P21 分城市投资策略

04 结论

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